Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verileri, konut piyasasında reel değer kaybının sürdüğünü ortaya koydu. Ocak 2024’te yıllık bazda yüzde 1,4 reel artış gösteren konut fiyatları, şubat ayından itibaren yeniden düşüş eğilimine girerek enflasyondan arındırılmış verilere göre yüzde 5,1 geriledi.
Son 28 aylık döneme bakıldığında, konut fiyatlarının yalnızca Kasım 2025’te yüzde 0,3 ile enflasyonun üzerinde artış kaydettiği, diğer tüm aylarda ise reel bazda değer kaybettiği görüldü.
Reel düşüş eğilimi özellikle 2025’in son aylarından itibaren hız kazanırken, mayıs ayında yıllık bazda yüzde 6,1’e ulaştı. Bu oran nisanda yüzde 4,3, martta yüzde 3,4, şubatta yüzde 3,9, ocakta yüzde 2,3 ve geçen yılın aralık ayında yüzde 1,4 olarak hesaplanmıştı.
Reel konut fiyatlarındaki düşüş hızlandı, satışlar güçlü seyrediyor
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, yaptığı açıklamada, son aylarda reel düşüş oranının arttığına işaret ederek, "Son aylarda konut satışları oldukça güçlü seyrediyor. Normal şartlarda satış hacmindeki toparlanmanın fiyatlara daha belirgin yansımasını beklerdik. Ancak buna rağmen reel düşüşün hızlanması beni şaşırttı." dedi.
Bunun birkaç nedeni olduğunu dile getiren Hepşen, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Birincisi, satışlardaki artışın önemli bir bölümü fiyat beklentisinden değil, ertelenmiş talebin devreye girmesinden kaynaklanıyor. Özellikle 2023 ve 2024'te alım kararını erteleyen kesim piyasaya dönüyor. Bu durum işlem hacmini artırıyor ancak fiyatlar üzerinde aynı ölçüde baskı yaratmıyor. İkincisi, yüksek faiz ortamı halen fiyatları sınırlayan en önemli unsur. Konut kredilerinin maliyeti yüksek olduğu için piyasada nakit alıcıların ağırlığı devam ediyor. Bu da fiyatların daha kontrollü hareket etmesine neden oluyor. Üçüncüsü, önceki iki yılda konut fiyatları enflasyonun oldukça üzerinde yükselmişti. Bugün gördüğümüz tablo biraz da bu hızlı yükselişin ardından yaşanan dengeleme süreci. Nominal olarak fiyatlar artıyor ancak genel fiyat düzeyi daha hızlı arttığı için reel tarafta düşüş devam ediyor."
Uzmandan konut piyasası yorumu: Reel kayıplar 2026 sonuna kadar sürebilir
Prof. Dr. Hepşen, gelecek dönemde faizlerde belirgin bir gerileme görülmediği sürece konut fiyatlarında yeniden yüksek çift haneli reel artışlar beklemediğini kaydederek, yeni üretimin sınırlı kaldığı ve nitelikli konut arzının yetersiz olduğu bölgelerde fiyatların Türkiye ortalamasından daha güçlü seyredebileceğini söyledi.
Reel fiyatlardaki düşüşün ne kadar süreceğinin büyük ölçüde enflasyon ve faiz görünümüne bağlı olduğunu vurgulayan Hepşen, "Mevcut koşullar altında 2026'nın ikinci yarısında da konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalmaya devam etmesi olası görünüyor. Ancak enflasyondaki düşüşün hızlanması ve konut kredi faizlerinde belirgin bir gerileme yaşanması halinde reel fiyatlardaki kayıp kademeli olarak sona erebilir." ifadelerini kullandı.
Hepşen, reel bazdaki zayıf seyrin en azından 2026 sonuna kadar devam edeceğini öngördüklerini belirterek, "Çünkü bugün konut fiyatlarını yukarı taşıyacak temel unsur olan kredi talebi henüz yeterince güçlü değil. Faizlerde kalıcı bir düşüş görülmeden reel fiyat artışlarına dönüşün sınırlı kalacağını öngörüyoruz." dedi.
"Yüksek faizler konut fiyatlarını baskılıyor"
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman da konut piyasasında fiyatların yüksek reel faizlerin baskısı altında olduğunu aktararak, "Bu piyasada konut fiyatları ile reel faizler ters orantılıdır. Bir tahterevallinin iki ucu gibidir. Reel faizler yükseldiğinde konut fiyatları enflasyonun altında kalır, reel anlamda geriler." diye konuştu.
Mevcut para politikası ve yüksek faiz politikası devam ettiği sürece konut fiyatlarının bu ivmesini sürdüreceğini dile getiren Büyükduman, "Önümüzdeki bir yıl boyunca da konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalacağını düşünüyorum." ifadesini kullandı.
