Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedeli emsallerin altında kalan iş yeriyle ilgili açılan kira tespit davasında yerel mahkemenin kararını bozdu. Daire, kira sözleşmesi yeni olsa bile taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
22 bin liralık kira için 39 bin lira talep edildi
Karara konu olayda, 2005 yılında İstanbul'daki iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerinin çok altında kaldığını belirtti.
Rayiç kira bedellerinin arttığını ifade eden davacı, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.
Yerel mahkeme 5 yıl dolmadığı gerekçesiyle davayı kabul etmedi
Davayı inceleyen sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğini belirledi.
Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin "hak ve nesafete göre" belirlenemeyeceğine karar verdi.
Bu nedenle sözleşmedeki hükümlerin uygulanması ve kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine hükmedildi.
Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince reddedildi.
Yargıtay kararı bozdu
Davacı, kiracının taşınmazı 2005'ten bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararını temyiz etti.
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Dairenin kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtildi.
5 yıldan uzun kira ilişkilerinde emsal bedel dikkate alınacak
Kararda, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin; üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebileceği aktarıldı.
Ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğinin kanunda hüküm altına alındığı hatırlatıldı.
Kararda, "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur denilmektedir." ifadelerine yer verildi.
2018'deki sözleşmenin niteliği araştırılacak
Daire, somut olayda mahkemenin yalnızca 2018'de düzenlenen sözleşmeyi esas alarak karar verdiğine dikkat çekti.
Kararda, kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki sözleşmenin ise kira bedeli bakımından güncelleme anlamına gelmediği ve mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği aktarıldı.
Mahkemenin sunulan delilleri tartışıp değerlendirmesi gerektiği belirtilen kararda, sözleşme tarihindeki belirsizliğin yanı sıra kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olup olmadığının da araştırılması gerektiği ifade edildi.
“5 yıl geçmemiş olsa dahi kira bedeli belirlenebilir”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihine göre geçen sürenin dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
Kararda şu değerlendirmeye yer verildi:
"Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."
Eksik araştırma nedeniyle karar bozuldu
Daire, ilk derece mahkemesinin 2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiğine karar verdi.
Kararda, bilirkişi heyetinden ek rapor alınması ve o dönemde ödenen kira bedellerinin de değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.
Yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespit edilmesi halinde talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılması, aksi durumda ise kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerektiği kaydedildi.
Daire, bu incelemeler yapılmadan karar verilmesini "usul ve kanuna aykırı" bularak hükmü bozdu.
