Asma kat yapılabilmesi için öncelikle taşınmazın imar planı, ruhsatı ve onaylı mimari projesinin bu uygulamaya uygun olması gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre asma kat, zemin kattaki bağımsız bölümü tamamlayan ve doğrudan bu bölümden bağlantı sağlanan bir alan olarak düzenlenir. Asma katın ait olduğu bağımsız bölümün belirli bir bölümünden küçük olmaması, yapı yaklaşma sınırlarına uyması ve projede gösterilmesi gerekir. Her yüksek tavanlı iş yerine sonradan asma kat yapılması mümkün değildir.
Asma kat yapılırken yalnızca mimari ölçüler değil, binanın taşıyıcı sistemi, yangın güvenliği, kaçış yolları ve kullanım amacı da dikkate alınmalıdır. Mevcut bir binada sonradan yapılacak asma kat; taşıyıcı sisteme ek yük bindirebilir, bağımsız bölümün alanını artırabilir ve ruhsat eki projeyi değiştirebilir. Bu nedenle uygulamaya başlamadan önce mimar ve inşaat mühendisi tarafından proje hazırlanması, ilgili belediyeden mevcut imar durumu ve ruhsat işlemlerinin öğrenilmesi gerekir.
Asma Kat İçin Belediyeden İzin Almak Gerekir mi?
Mevcut bir yapının içine sonradan asma kat eklenmesi, çoğu durumda ruhsat ve onaylı mimari projede değişiklik meydana getirir. Bu nedenle ilgili belediyeye veya yapı ruhsatı vermeye yetkili idareye başvurulmadan asma kat yapılmamalıdır. Uygulamanın niteliğine göre tadilat ruhsatı, mimari tadilat projesi, statik proje ve diğer teknik belgeler talep edilebilir. Belediyenin yalnızca sözlü olarak bilgilendirilmesi veya apartman yönetiminden izin alınması, resmi ruhsatın yerine geçmez.
Asma katın binanın ortak alanlarına, taşıyıcı elemanlarına veya dış görünüşüne müdahale etmesi durumunda kat maliklerinin onayı da gündeme gelebilir. Ancak kat maliklerinden izin alınması, imar mevzuatına aykırı bir uygulamayı yasal hâle getirmez. Hem özel hukuk açısından gerekli malik onaylarının hem de belediye nezdindeki ruhsat ve proje şartlarının ayrı ayrı yerine getirilmesi gerekir.
Asma Kat Yapımında Minimum Tavan Yüksekliği Ne Olmalıdır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki asma kat tanımına göre asma katın iç yüksekliği 2,40 metreden az olamaz. Bu ölçü, asma katın kullanılabilir bölümündeki döşeme ile tavan arasındaki net yüksekliği ifade eder. Asma katın altında kalan bölümün yüksekliği de bağımsız bölümün kullanım amacı ve ilgili yönetmelik hükümleri bakımından uygun olmalıdır.
Yalnızca asma katın kendi yüksekliğinin 2,40 metre olması uygulamanın yasal kabul edilmesi için yeterli değildir. Zemin katın toplam yüksekliği, merdiven ölçüleri, yangın tahliye koşulları, havalandırma ve belediyenin yerel imar düzenlemeleri de kontrol edilir. Yapının bulunduğu bölgenin imar planında daha farklı veya daha sınırlayıcı hükümler bulunabileceğinden kesin ölçüler proje hazırlanırken ilgili belediyeden doğrulanmalıdır.
İzinsiz Yapılan Asma Kata Hangi Cezalar Uygulanır?
Ruhsat alınmadan veya onaylı projeye aykırı biçimde yapılan asma kat, imar mevzuatına aykırı yapı bölümü olarak değerlendirilebilir. Aykırılığın belediye veya yetkili idare tarafından tespit edilmesi hâlinde yapı mühürlenebilir ve inşaat derhâl durdurulabilir. Yapı sahibine aykırılığı gidermesi ya da ruhsata bağlanması mümkünse gerekli işlemleri tamamlaması için süre verilmesi mümkündür. Bu süre içinde uygunluk sağlanmazsa yıkım veya eski hâle getirme kararı alınabilir.
İzinsiz asma kat nedeniyle ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında idari para cezası uygulanabilir. Ceza tutarı sabit değildir; aykırı alanın büyüklüğü, yapının sınıfı, bulunduğu bölge, kullanım durumu ve can güvenliği üzerindeki etkisi gibi ölçütlere göre hesaplanır. Yapının mühürlenmesine rağmen kullanılması veya inşaata devam edilmesi ek hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir.
Asma Kat Tapuya İşletilir mi?
Asma kat, genellikle bağlı bulunduğu dükkânın veya bağımsız bölümün tamamlayıcı parçasıdır ve ayrı bir bağımsız bölüm olarak tapuya kaydedilmez. Yasal olarak projelendirilmiş bir asma kat, onaylı mimari projede ve bağımsız bölümün yüzölçümü bilgilerinde gösterilebilir. Sonradan yapılan bir asma katın tapu kayıtlarına yansıtılabilmesi için öncelikle belediye tarafından onaylanmış tadilat projesi, gerekli ruhsat işlemleri ve yapının güncel durumunu gösteren teknik belgeler bulunmalıdır.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yapılarda mimari projede sonradan yapılan değişiklikler yetkili idare tarafından onaylanarak tapu müdürlüğüne gönderilir. Değişiklik bağımsız bölümün alanını, arsa payını veya ortak alanları etkiliyorsa diğer maliklerin onayı ve tapu kayıtlarının düzeltilmesine yönelik ek işlemler gerekebilir. Ruhsatsız ve projeye aykırı bir asma kat ise yalnızca fiilen kullanılıyor olması nedeniyle doğrudan tapuya işletilemez.
