Balkon kapatma işleminin izne tabi olup olmadığı, yapılacak sistemin niteliğine göre değişir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları yapı ruhsatına tabi değildir. Buna karşılık balkonun sabit doğrama, duvar veya benzeri uygulamalarla kapatılarak bağımsız bölümün kullanım alanına katılması, ruhsat eki projeyi veya yapı alanını değiştiren esaslı tadilat niteliğine girebilir. Esaslı tadilatlar ise ruhsata tabidir. Bu nedenle her cam balkon uygulamasını aynı şekilde değerlendirmek doğru değildir.
Balkonun bulunduğu apartmanda kat mülkiyeti varsa yalnızca imar mevzuatı değil, Kat Mülkiyeti Kanunu da dikkate alınmalıdır. Yapılan uygulama binanın mimari görünümünü, ortak alanlarını veya ana yapısını etkiliyorsa kat maliklerinin hakları gündeme gelir. Özellikle sabit sistemlerle balkonun kapatılması ve yaşam alanına dönüştürülmesi, hem onaylı mimari projeye aykırılık hem de diğer kat maliklerinin itirazı açısından sorun oluşturabilir. Uygulamaya başlamadan önce belediyedeki onaylı proje ile apartmanın yönetim planının kontrol edilmesi bu nedenle önemlidir.
Cam Balkon Yapımı İçin Belediye İzni Gerekir mi?
Açılır kapanır ve katlanır cam panel sistemi şeklinde yapılan standart cam balkon uygulamaları, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin yapı ruhsatı gerektirmeyen işler arasında saydığı uygulamalardandır. Bu nedenle bu özellikleri taşıyan bir sistem için kural olarak ayrıca yapı ruhsatı alınması gerekmez. Ancak uygulamanın gerçekten açılır kapanır nitelikte olması ve balkonun kullanım biçimini esaslı biçimde değiştirmemesi önem taşır.
Balkon sabit şekilde kapatılıyor, balkon ile oda arasındaki duvar kaldırılıyor, balkon yaşam alanına ekleniyor veya ruhsat eki mimari proje değiştiriliyorsa durum farklıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ruhsat eki projeleri, bağımsız bölüm alanını veya yapı inşaat alanını değiştiren işlemleri esaslı tadilat olarak tanımlar ve bu tür işlemler ruhsata tabidir. Dolayısıyla yapılacak uygulamanın kapsamından emin olunamıyorsa işe başlamadan önce ilgili belediyenin imar biriminden mevcut proje üzerinden görüş alınması en güvenli yöntemdir.
Apartman Yönetimi Cam Balkona Engel Olabilir mi?
Apartman yönetiminin tek başına keyfî biçimde her cam balkon uygulamasını yasaklama yetkisi bulunduğu söylenemez. Ancak kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ana gayrimenkulün mimari durumunu ve görünümünü korumakla yükümlüdür. Ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Yönetim planında dış cephe ve balkonlara ilişkin özel hükümler bulunması hâlinde bunlar da ayrıca dikkate alınmalıdır.
Özellikle sabit bir sistemle balkonun kapatılması binanın dış görünümünü değiştiriyorsa diğer kat maliklerinin itiraz hakkı doğabilir. Yargıtay kararlarında da balkonun sabit biçimde kapatılarak bağımsız bölüme katıldığı uygulamaların, gerekli yazılı rıza bulunmadığında eski hâle getirilmesinin istenebileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle belediye açısından ruhsatsız yapılabilen bir katlanır cam uygulamasının dahi apartmanın yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
İzinsiz Balkon Kapatmanın Cezası Var mı?
Ruhsat alınması gereken bir balkon kapatma işleminin ruhsatsız veya onaylı projeye aykırı şekilde yapılması durumunda 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında işlem yapılabilir. Yetkili idare aykırılığı tespit ettiğinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek çalışmayı durdurabilir. Yapının mevzuata uygun hâle getirilmemesi veya ruhsata bağlanmasının mümkün olmaması durumunda eski hâle getirme ve yıkım süreci gündeme gelebilir. Ayrıca imar mevzuatına aykırılık nedeniyle idari para cezası uygulanması mümkündür.
Uygulanacak para cezası her balkon için aynı sabit tutarda değildir. Aykırılığın büyüklüğü, yapının niteliği, alanı ve İmar Kanunu'nda belirtilen diğer unsurlar üzerinden hesaplama yapılır. Bunun yanında apartmandaki diğer kat malikleri, yapılan değişikliğin Kat Mülkiyeti Kanunu'na veya onaylı projeye aykırı olduğunu düşünüyorsa hukuk yoluyla eski hâle getirme talebinde bulunabilir. Bu nedenle belediye tarafından ceza uygulanmaması, yapılan balkon kapatma işleminin kat mülkiyeti açısından da otomatik olarak uygun olduğu anlamına gelmez.
Cam Balkon Tapuya İşlenir mi?
Standart açılır kapanır katlanır cam balkon uygulaması genellikle bağımsız bir bölüm oluşturmadığı ve tapudaki taşınmaz niteliğini tek başına değiştirmediği için ayrıca tapuya cam balkon şeklinde kaydedilen ayrı bir unsur değildir. Tapu kayıtlarında esas alınan yapı durumu, yetkili idarece onaylanmış mimari proje ile kat mülkiyeti veya kat irtifakı bilgileridir. Dolayısıyla yalnızca cam panel takılması nedeniyle doğrudan tapu müdürlüğüne başvurularak bağımsız bölümün alanının artırılması mümkün değildir.
Balkonun yasal bir tadilatla kapalı alana dönüştürülmesi ve bu değişikliğin bağımsız bölümün alanı veya tescile esas nitelikleri üzerinde etkili olması hâlinde ise önce belediye nezdinde gerekli proje ve ruhsat işlemlerinin tamamlanması gerekir. Tescile tabi bir tadilat oluşmuşsa daha sonra onaylı mimari proje ve gerekli diğer belgelerle tapu işlemleri yapılabilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel uygulamalarında da bağımsız bölüm ilavesi veya esaslı tadilat gibi tescile tabi değişikliklerde onaylı mimari proje esas alınmaktadır.
