Ev satışı sırasında karşılaşılabilecek başlıca mali yükümlülükler tapu devir harcı ve belirli şartlarda ortaya çıkan değer artışı kazancı vergisidir. Tapu harcı, satış işlemi tapu müdürlüğünde tamamlanmadan önce ödenir. Gelir vergisi ise satın alınan bir evin beş yıl dolmadan ve kazanç sağlanarak satılması durumunda gündeme gelebilir. Satıcının sıradan bir gerçek kişi olması ve satışın ticari faaliyet kapsamında yapılmaması hâlinde genellikle KDV hesaplanmaz.
Tapu işlemleri sırasında ayrıca döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir. Bu tutar vergi değil, tapu hizmeti karşılığında alınan bir ücrettir ve taşınmazın bulunduğu bölgeye ve işlem türüne göre değişebilir. Satıştan önce tapuda bildirilecek bedelin, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinden düşük olmaması gerekir. Gerçek satış bedelinin olduğundan düşük gösterilmesi ise sonradan harç farkı, vergi cezası ve gecikme faiziyle karşılaşılmasına neden olabilir.
Ev Satışında Gelir Vergisi Ne Zaman Ödenir?
Bir gerçek kişinin bedel ödeyerek satın aldığı evi, satın alma tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satması ve bu işlemden vergiye tabi kazanç elde etmesi durumunda değer artışı kazancı oluşabilir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır. Örneğin 10 Ağustos 2022 tarihinde satın alınan bir evin 10 Ağustos 2027 tarihinden sonra satılması hâlinde, satış ticari faaliyet kapsamında değilse değer artışı kazancı nedeniyle gelir vergisi hesaplanmaz.
Vergiye tabi kazanç yalnızca satış fiyatı ile alış fiyatı arasındaki basit farktan oluşmaz. Alış bedeli, şartların sağlanması durumunda Yİ-ÜFE oranlarına göre güncellenebilir; satıcının üzerinde kalan giderler ve vergiler de kazancın hesaplanmasında dikkate alınabilir. Kalan safi kazançtan ilgili yılın istisna tutarı düşülür. 2026 yılında elde edilen değer artışı kazançları için istisna tutarı 150.000 TL’dir. Beyan edilmesi gereken bir kazanç oluşursa 2026 yılındaki satış, 2027 yılının Mart ayında beyan edilir ve hesaplanan vergi Mart ve Temmuz 2027’de iki eşit taksitte ödenir.
Tapu Devir Harcı Ne Kadar?
Ev satışlarında tapu harcı, tapuda bildirilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani yüzde 2 oranında hesaplanır. Böylece toplam tapu harcı oranı yüzde 4 olur. Örneğin tapuda satış bedeli 4.000.000 TL olarak bildirilen bir ev için satıcının 80.000 TL, alıcının da 80.000 TL tapu harcı ödemesi gerekir. Toplam harç tutarı bu örnekte 160.000 TL olur.
Taraflar kendi aralarında anlaşarak tapu harcının tamamını alıcının veya satıcının ödemesini kararlaştırabilir. Ancak resmi hesaplamada alıcı ve satıcı adına ayrı ayrı yüzde 2 oranında harç tahakkuk ettirilir. Harcın hesaplanmasında kullanılan satış bedeli, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Tapu harcına ek olarak tahsil edilen döner sermaye bedeli ise yüzde üzerinden değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yıllık tarifesine göre belirlenir.
Ev Satışında KDV Ödenmesi Gerekir mi?
Kendi adına kayıtlı evini kişisel mal varlığının bir parçası olarak satan gerçek kişiler, satış ticari bir organizasyon ve devamlılık kapsamında yapılmıyorsa genellikle KDV ödemez. Dolayısıyla uzun süredir oturduğu veya yatırım amacıyla elinde tuttuğu tek bir konutu satan kişinin satış bedeline ayrıca KDV eklemesi beklenmez. Burada önemli olan satışın kişisel bir tasarruf mu yoksa ticari nitelikte bir faaliyet mi olduğudur.
İnşaat şirketleri, gayrimenkul ticareti yapan işletmeler veya düzenli ve kazanç amaçlı biçimde konut alıp satan kişiler açısından durum farklıdır. Satışların devamlılık göstermesi, bir organizasyon kapsamında yapılması ve ticari kazanç elde etme amacı taşıması hâlinde işlem KDV’ye ve ticari kazanç hükümlerine tabi olabilir. Şirketlerin aktifinde bulunan taşınmazların satışında ise taşınmazın elde tutulma süresi, şirketin faaliyet konusu ve kanunda belirtilen diğer şartlar ayrıca değerlendirilir.
Ev Satışında Vergi Muafiyetinden Kimler Yararlanır?
Satın alınan bir evin edinme tarihinden itibaren beş yıldan uzun süre geçtikten sonra satılması durumunda, satıştan kazanç elde edilse bile değer artışı kazancı vergisi doğmaz. Ayrıca 2026 yılında beş yıl içinde yapılan satıştan hesaplanan safi değer artışı kazancının 150.000 TL’lik istisna tutarını aşmaması hâlinde bu kazanç için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmez. İstisna satış bedeline değil, giderler ve güncellenmiş maliyet bedeli düşüldükten sonra kalan kazanca uygulanır.
Miras, bağış veya başka bir bedelsiz edinme yoluyla sahip olunan evlerin satışından elde edilen kazançlar da kural olarak değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez. Bu taşınmazlar açısından beş yıllık bekleme şartı aranmaz. Ancak çok sayıda taşınmazın belirli aralıklarla satılması ve satışların ticari devamlılık göstermesi hâlinde kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle özellikle kısa sürede birden fazla ev satan kişilerin işlemlerini somut koşullara göre değerlendirmesi gerekir.
