Kira depozitosu, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı alınan bir güvence bedelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito kararlaştırılmışsa bu tutar üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak şeklinde güvence verilmesi hâlinde Türk Borçlar Kanunu, bunun kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir banka hesabına yatırılmasını öngörür. Bu düzenleme, depozitonun kira süresi boyunca yalnızca ev sahibinin kontrolünde tutulmasını önlemeyi amaçlar.
Kiracı evi tahliye ettiği, anahtarları teslim ettiği ve kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiği hâlde depozito geri verilmiyorsa öncelikle kesintinin gerekçesi ev sahibinden yazılı olarak istenmelidir. Teslim sırasında mümkünse evin fotoğraf ve videolarının çekilmesi, sayaç değerlerinin kaydedilmesi, anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi ve kira ile aidat ödemelerinin belgelerinin saklanması önemlidir. Ev sahibi herhangi bir borç veya hasar ileri sürüyorsa bunun ne olduğu ve depozitodan ne kadar kesildiği açık biçimde ortaya konulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden doğan bu tür uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekir.
Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Durumlarda Kesebilir?
Ev sahibi depozitoyu yalnızca kiracının sorumlu olduğu alacaklar için kullanabilir. Ödenmemiş kira borçları, kiracının ödemekle yükümlü olduğu ancak ödenmemiş yan giderler ve kiracının kullanımından kaynaklanan gerçek zararlar bunlara örnek olabilir. Kiracı, kiralananı teslim aldığı durumla aynı şekilde geri vermekle yükümlüdür ancak sözleşmeye uygun kullanım sonucunda oluşan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle yıllar içinde boyanın doğal biçimde eskimesi veya kullanım sonucu ortaya çıkan olağan yıpranma ile kiracının verdiği gerçek hasarın birbirinden ayrılması gerekir.
Örneğin kırılmış bir kapı, kiracı tarafından hasar verilmiş sabit bir eşya veya normal kullanımın ötesinde meydana gelen zarar depozitodan kesintiye gerekçe oluşturabilir. Buna karşılık ev sahibinin evi yenilemek istemesi, eskiyen malzemeleri değiştirmesi veya olağan kullanımdan kaynaklanan izleri tamamen kiracıya yüklemesi tek başına depozitonun tamamının tutulmasını haklı kılmaz. Ayrıca kiraya verenin teslim sırasında kiralananın durumunu incelemesi ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri zamanında bildirmesi önem taşır. Hasarın kimden kaynaklandığı konusunda uyuşmazlık çıkarsa giriş ve çıkış fotoğrafları, teslim tutanakları, faturalar, mesajlaşmalar ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi belirleyici olabilir.
Kiracı Evden Çıktıktan Sonra Depozito Ne Zaman Ödenmelidir?
Kanunda, kiracının evden çıktığı her durumda depozitonun örneğin “7 gün” veya “30 gün” içinde mutlaka ödeneceğini belirleyen tek ve genel bir süre bulunmaz. Kiracının evi teslim etmesinden sonra varsa kira, yan gider veya hasar alacaklarının belirlenmesi ve güvence üzerinde haklı bir talep bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi gerekir. Kiraya verenin haklı bir alacağı bulunmuyorsa güvence bedelini sebepsiz şekilde elinde tutması doğru değildir. Özellikle anahtar teslim edilmiş, kira ve aidatlar kapatılmış ve kiracıya yüklenebilecek herhangi bir zarar bulunmuyorsa depozitonun iadesi istenebilir.
Depozitonun Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine uygun biçimde bankaya yatırılmış olması durumunda özel bir düzenleme bulunur. Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu üç aylık süre, her depozitonun üç ay boyunca ev sahibinde tutulabileceği anlamına gelmez; bankada tutulan güvence açısından kanunda öngörülen özel çözülme mekanizmasıdır.
Depozitonun Geri Verilmemesi Durumunda Nereye Başvurulur?
Ev sahibi haklı bir gerekçe göstermeden depozitoyu geri vermiyorsa ilk aşamada yazılı talepte bulunmak yararlı olur. Mesaj, e-posta veya noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamede kira sözleşmesinin sona erdiği, taşınmazın ve anahtarların teslim edildiği, varsa tüm borçların ödendiği ve depozitonun iadesinin talep edildiği açıkça belirtilebilir. Bu süreçte kira sözleşmesi, depozitonun ödendiğini gösteren banka dekontu veya makbuz, anahtar teslim belgesi, evin çıkış fotoğrafları ve taraflar arasındaki yazışmalar saklanmalıdır.
Taraflar anlaşamazsa kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Depozitonun geri verilmesine ilişkin uyuşmazlıklar da kira ilişkisinden kaynaklandığı için bu kapsamda değerlendirilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kiracı, uyuşmazlığın niteliğine göre görevli mahkemede depozitonun iadesine yönelik dava açabilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda genel olarak sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu nedenle ev sahibinin “depozitoyu vermiyorum” demesi kiracının hakkının sona erdiği anlamına gelmez; ödeme belgeleri ve teslim durumuna ilişkin deliller kullanılarak hukuki süreç başlatılabilir.
